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In das Grundbuch eines Mietobjektes kann jeder Einsicht nehmen, soweit er ein berechtigtes Interesse darlegen kann (BVerfG WM 2000, 666). Ein solches Interesse hat zum einen jeder Mieter für sein Wohnhaus und jeder Mietinteressent für das von ihm favorisierte Mietobjekt. Ein berechtigtes Interesse besteht aber auch, wenn ein Mieter nach einer Eigenbedarfskündigung des Vermieters prüfen will, ob sein Vermieter noch andere evtl. freiwerdende Wohnungen besitzt. Für den Mieter kann die Einsicht vor allem beim Hausverkauf nützlich sein. Auch kann ein Mietinteressent aus dem Grundbuch ersehen, ob das Mietobjekt der Zwangsversteigerung unterliegt. Die Grundbücher werden in aller Regel bei den örtlichen Amtsgerichten geführt.
Mietrecht-Kündigung bei Gesundheitsgefährdung
Nach dem Gesetz muss sich die Mietwohnung in einem Zustand befinden, der Gefahren für die Gesundheit der Benutzer ausschließt. Gehen von den Mieträumen Gesundheitsgefahren (z.B. Schimmel) aus, hat der Mieter grundsätzlich das Recht, Abhilfe zu verlangen. Er kann bei erheblichen Beeinträchtigungen nicht nur die Miete kürzen und Schadenersatz verlangen, sondern darüber hinaus das Mietverhältnis sogar fristlos kündigen. Letzteres setzt jedoch voraus, dass der Mieter dem Vermieter zunächst eine Frist zur Beseitigung der Gesundheitsgefährdung gesetzt hat und diese erfolglos abgelaufen ist. Nur in ganz gravierenden Ausnahmefällen soll diese entbehrlich sein. Auch hat der Mieter das Vorliegen einer Gesundheitsgefährdung zu beweisen, was im Einzelfall sehr schwierig sein kann. Daher sollten beispielsweise bei einem Schimmelbefall Untersuchungen über die Art und die Gefährlichkeit des Schimmels erfolgen.
Hier helfen die Gesundheitsämter sowie medizinische Labore.
Kann der Mieter die Gesundheitsgefährdung nicht nachweisen, droht sogar die Gefahr, dass die vom ihm erklärte fristlose Kündigung mangels Nachweis des Kündigungsgrundes unwirksamt ist. Daher ist in jedem Falle eine umfängliche Beweissicherung erforderlich und geboten
Heizkostenabrechnung: Wann sind Schätzungen zulässig?
Wie zu verfahren ist, wenn der Energieverbrauch einzelner Mieter nicht erfasst werden kann, regelt die Heizkostenverordnung unter dem Stichwort “Kostenverteilung in Sonderfällen”. Gemeint sind hierbei insbesondere Schätzungen des Verbrauchs.
Geschätzt werden darf jedoch nur, wenn der Verbrauch in einer Abrechnungsperiode wegen Geräteausfalls, oder aus anderen zwingenden Gründen nicht erfasst werden konnte.
Nicht geregelt ist, ob auch geschätzt werden darf, wenn der Ableser den Mieter lediglich nicht angetroffen hat. Die meisten Gerichte lassen in derartigen Fällen eine Schätzung grundsätzlich zu. Das Gleiche gilt, wenn sich der Mieter geweigert hat, den Ableser in die Wohnung zu lassen.
Auch wenn Kinder des Mieters beim Spielen den Heizkostenverteiler beschädigen, oder vom Heizkörper gerissen haben, soll nach der Rechtsprechung ein zwingender Grund für eine Schätzung vorliegen.
Betriebskosten-unwirtschaftlich-unberechtigt
Der Vermieter ist nur berechtigt, Betriebskosten, die dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit entsprechen, umzulegen. Sofern der Mieter Zweifel an der Wirtschaftlichkeit der Betriebskosten hat, ist er gehalten, anhand von örtlichen Vergleichs- oder Durchschnittswerten zu belegen, dass die in Rechnung gestellten Betriebskosten über denen der Vergleichswerte liegen und somit unwirtschaftlich sind. Liegt ein Verschulden des Vermieters vor, ist der Mieter berechtigt, die entsprechenden Kosten für die unwirtschaftlichen Betriebskosten nicht zu entrichten.
Mietminderung bei Modernisierung
Wird der Mietgebrauch durch Modernisierungsarbeiten erheblich beeinträchtigt, ist der Mieter gem. § 536 BGB selbst dann zur Mietminderung berechtigt, wenn er den Arbeiten zugestimmt hat (LG Mannheim, WM 86, 139).
Da die Höhe der Minderung stets von den konkret vorliegenden Beeinträchtigungen abhängt, empfiehlt es sich, ein Bautagebuch bzw. Protokoll über die täglichen Beeinträchtigungen aufgrund der Bautätigkeiten zu führen. So ist stets der Mieter im Rahmen eines Rechtsstreits für die Darlegung des Umfangs der Beeinträchtigungen beweispflichtig.
Auch muss der Mieter die Mietminderung als solche nicht bei dem Vermieter beantragen und auf dessen Wohlgefälligkeit hoffen. Vielmehr tritt die Minderung der Miete bereits Kraft Gesetzes aufgrund der vorliegenden Beeinträchtigungen ein, so dass der Mieter von sich aus berechtigt ist, den Mietzins angemessen zu mindern.
Beendigung des Mietverhältnisses-„Auszugsgebühr“
Verlangt der Vermieter eine Bearbeitungsgebühr (Auszugsgebühr) für die Beendigung des Mietverhältnisses, ist dies nach Auffasung der meisten Gerichte unzulässig (z.B. LG Augsburg ZMR 99,257). (mehr …)
Betriebskosten: Widerspruch gegen Betriebskostenabrechnungen
Wissen viele Mieter mittlerweile, dass der Vermieter verpflichtet ist Betreibskosten gem. § 556 BGB abzurechnen und dem Mieter die Abrechnung spätestens ein Jahr nach dem Ende des Abrechnungszeitraums zukommen zu lassen, ist jedoch weitläufig unbekannt, dass auch der Mieter eine Frist nicht aus den Augen verlieren darf. (mehr …)
Bei der Entstehung und Erhöhung von Betriebskosten muss der Vermieter ein wirtschaftlich vernünftiges Maß anlegen. Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit ist gesetzlich ausdrücklich festgeschrieben. Daher ist der Vermieter zum sparsamen Umgang mit dem Geld der Mieter verpflichtet. Der Grundasatz der Wirtschaftlichkeit erlangt vor allem in folgenden Fällen Bedeutung:
– wenn Betriebskosten schon ihrer Art nach nicht gerechtfertigt sind (Wartungsvertrag für Türschließanlage, Erdbebenversicherung)
– wenn der Umfang der verursachten Kosten nicht gerechtfertigt ist (z.B. eine volle Hausmeisterstelle für eine kleine Wohneinheit, zu viele Müllbehälter)
– wenn die anfallenden Kosten zu hoch sind (überhöhte Gehälter für Hauswart und Reinigungskräfte, zu hohe Wartungskosten).
Einwendungen hiergegen muss der Mieter aber stets im Rahmen eines Widerspruchs innerhalb eines Jahres nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung monieren.
Mietrecht-Wie muss der Mieter Schhönheitsreparaturen ausführen?
Soweit die Schönheitsreparaturen überhaupt wirksam auf den Mieter abgewälzt worden sind, hat er diese fachmännisch in mittlerer Art und Güte zu erbringen. Eine Klausel „Die Schönheitsreparaturen sind ausschließlich durch Fachkräfte auszuführen“ ist unwirksam. Der Mieter darf jedoch auch nicht laienhaft renovieren – Hobbyqualität reicht nicht aus (LG Berlin GE 2000,677). Streifig oder nicht deckend gestrichene Decken und Wände, Laufnasen am Tür- und Fensteranstrich, offene Nähte oder Überlappungen an den Tapetenbahnen sowie übermalte Tür- und Fensterbeschläge muss der Vermieter nicht akzeptieren. Allerdings darf er auch keine überzogenen Anforderungen an Art und Güte der Renovierungsarbeiten stellen. Beispielsweise kann eine Raufasertapete durchaus mehrfach überstrichen werden, solange sie noch ausreichend fest ist und ihre Struktur nicht verloren geht.
Mietrecht-Eigentümerwechsel und Mietzahlung
Bei häufigen Verkäufen von Mietobjekten weiß der Mieter oft gar nicht mehr, ab wann er an wen die Miete zahlen soll. Hier gilt grundsätzlich, dass der Käufer die Miete zur Zahlung an sich erst verlangen kann, wenn er rechtlich Eigentümer des Mietobjekts geworden ist. Eigentümer wird er jedoch erst mit der Umschreibung im Grundbuch und nicht schon mit der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages. Da der Mieter hierüber regelmäßig keine Kenntnis erlangt, hat der neue Vermieter einen Anspruch auf die Miete erst dann, wenn er den Eigentumswechsel durch eine Urkunde, z.B. einen Grundbuchauszug nachweist (LG Kaiserslautern WM 85,229). Dies gilt jedoch nicht, wenn der bisherige Vermieter den Mieter auffordert die Miete auch schon vor der Umschreibung im Grundbuch an den Käufer als neuen Vermieter zu entrichten.